Een belangrijk thema is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in de ruimtevraag. Vanuit een kaderstellende rol hebben wij oog voor deze maatschappelijke opgave.

Het gemeentelijke grondinstrumentarium zien we als één van de middelen om deze maatschappelijke opgave te realiseren, aanhakend bij de ontwikkelingen rondom het totale instrumentarium van de Omgevingswet.

Bovenal zijn we een breed faciliterende organisatie die de ruimtelijke opgaven aan de markt over laat (uitnodigingsplanologie). Om kwaliteit te realiseren is gemeentelijke regie op de uitvoering niet vanzelfsprekend. Indien de markt deze opgaven niet of onvoldoende oppakt gaat de gemeente zelf naar een meer actief ontwikkelende rol op zoek.

De gemeente maakt situationeel gebruik van het grondinstrumentarium. Dat wil zeggen dat we per opgave bezien óf en op welke wijze de gemeente een actieve rol oppakt. Dat kan onder meer via een strategische aan- en verkoop van gronden en panden.

Via het bezit en de verkoop van grond is het mogelijk om afspraken te maken over gemeentelijke ambities die verder gaan dan hetgeen publiekrechtelijk mogelijk is. Gedacht wordt aan het stellen van duurzaamheidseisen of -voorzieningen bij de verkoop van grond (bv. Steenbrugge of Park Zandweerd) of het haalbaar maken van initiatieven uit de markt door inzet van het instrument erfpacht (bv. DOIC, Bedrijventerrein A1 of Vaart in de Haven).

We werken verder aan de lopende grondexploitaties. Bij verkoop van gronden en panden houden we rekening met onze maatschappelijke taak. Dat wil zeggen dat wij aandacht hebben voor het beoogde toekomstige gebruik.

Gronden en panden die om strategische redenen wel in gemeentelijk bezit blijven maar nog niet onmiddellijk nodig zijn voor een ontwikkeling, zijn als pauzelandschappen beschikbaar voor tijdelijke functies.

De kansen en risico’s die horen bij grond- en vastgoedinvesteringen, hebben invloed op de algemene financiële positie van de gemeente. Dit beschrijven wij jaarlijks bij de Jaarrekening in het Meerjarenperspectief grondbeleid (MPG).

De woningmarkt is de laatste jaren zeer sterk gegroeid. In alle segmenten worden er woningen gebouwd en verkocht. Dit geldt zowel voor de gemeentelijke woningbouwplannen als voor de particuliere ontwikkelingen. Er is vanuit investeerders een goede belangstelling waar te nemen voor de transformatie van bestaande gebouwen naar woningbouw. Ondanks deze inzet zien we een groeiend tekort op de woningmarkt ontstaan. Het aantal te koop staande woningen (Funda) is zeer gering in vrijwel alle segmenten.

Voor de komende jaren is de opgave om ook nieuwe plannen op te pakken. Dat betekent ook dat besluitvorming over de voorraad strategische gemeentelijke gronden zoals de derde fase van Steenbrugge, van Heetenstraat of aan Rielerweg/Tjoenerstraat actueel is. In 2019 verwachten we de verkoop van de gemeentelijke gronden in Deventer Noordoost (Linderveld) te kunnen afronden. Daarbij verkennen wij de mogelijkheid voor het verwerven van gronden voor uitbreidingslocaties in andere delen van de gemeente (bv via grondruil). Via het bezit van enkele gronden kunnen we ook beter innovatieve woonconcepten zoals tiny houses, erfdelers, eigen bouw en arden huizen faciliteren.

Er is een goede belangstelling voor het Bedrijvenpark langs de A1. In 2018 is een kavel van bijna 5 ha verkocht. We verwachten dat deze lijn doorzet en dat deze raadsperiode ook het westelijke deel in ontwikkeling gebracht kan gaan worden. De complexe grondposities in het gebied vragen daarbij om aandacht. Het A1 Bedrijvenpark is een onderscheidend bedrijventerrein voor duurzaamheid en innovaties. Dat willen we verder uitbouwen. Daarom moedigen we de komst van duurzame en innovatieve bedrijven aan.

Ook binnen de bestaande bedrijventerreinen zien we een goede dynamiek. Daar liggen verspreid ook enkele gemeentelijke kavels waarop meestal kleinere bedrijven zich kunnen vestigen. Belangrijk is het perspectief voor de bedrijfskavels aan de Westfalenstraat, die in beeld zijn voor de vestiging van het Cleantech Center Deventer. Hierdoor komt de huidige locatie langs de vierde havenarm vrij, wat ruimte biedt aan nieuwe watergebonden bedrijvigheid.

Binnen de Poort van Deventer ontwikkelen we de gebieden Teugseweg (Stadsentree) en Gasfabriekterrein. We zien dit als een kansrijk gebied voor startups en hoogwaardige, innovatieve en duurzame bedrijvigheid. Hier liggen ook kansen voor een transferium nabij de A1 dat bijdraagt aan duurzame mobiliteit. Modernisering en herinrichting van de oudere bedrijventerreinen Kloosterlanden en Bergweide kunnen belangrijke impulsen op het gebied van duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid geven. Mogelijk kan het grondbeleid hier een faciliterende en stimulerende rol spelen.

De ontwikkeling van de sport- en leisurestrook langs de Holterweg krijgt inmiddels, na jaren van stilstand, enige vorm en inhoud.

De huidige nota Grondbeleid dateert uit 2013 (vastgesteld in 2014). De vastgoedmarkt is vrij wezenlijk veranderd sindsdien. Dat rechtvaardigt de vraag of het huidige faciliterende grondbeleid nog actueel genoeg is en of een meer situationeel bepaald grondbeleid niet beter beantwoordt aan de huidige omstandigheden. Wij zien daarbij het onderscheid tussen het (strategisch) bezit van gronden en het zelf ontwikkelen van gronden.

In 2018 wordt de nota Grondbeleid geëvalueerd. De resultaten van de evaluatie van de werkwijze Steenbrugge, 1e fase, betrekken wij daarbij. Indien uit de evaluatie blijkt dat de nota Grondbeleid dient te worden herzien leggen wij in 2019 de raad een nieuwe nota voor.

Een van de instrumenten van het grondbeleid is de erfpacht. Op welke wijze kan erfpacht worden ingezet om maatschappelijke doelen te dien. Bijvoorbeeld bij de aanpak van Vaart in de haven, op welke wijze kan erfpacht dit proces faciliteren? In de begroting 2018 hebben wij aangegeven de raad hierover besluitvorming voor te leggen. We plaatsen deze herziening ook in het kader van de evaluatie van het grondbeleid en bieden deze aan voor besluitvorming in 2019.

Wij werken bij het vaststellen van grondexploitaties in twee stappen. Eerst wordt de raad gevraagd in te stemmen met de inhoudelijke uitgangspunten, vastgelegd in een integraal stedenbouwkundig plan. Daarna maken wij een grondexploitatie waarin wij deze uitgangspunten hebben vertaald.

In de begroting 2018 schreven wij dat in 2018 de grondexploitaties worden herzien van Sluiskwartier, Steenbrugge 2e fase, Park Zandweerd, Bedrijventerrein A1 en de Teugseweg.

Nu, medio 2018, is duidelijk dat het voor al deze plannen niet haalbaar is de raad vóór 2019 een nieuwe grondexploitatie aan te bieden. De planvorming vraagt meer tijd dan eerder aangenomen. Daarnaast is er in 2018 voor een aantal grondexploitaties een financiële afwijking opgetreden (besluitvorming derde kwartaalrapportage) die consequenties hebben voor de Begroting 2019.

Sluiskwartier

De huidige grondexploitatie van Sluiskwartier kent een negatief resultaat van €2,1 miljoen. Dit resultaat is gebaseerd op een verkenning van het door de raad gekozen ontwikkelingsscenario Behoud & Nieuwbouw. Op dit moment wordt dit scenario uitgewerkt en de grondexploitatie herzien. Wij gaan er vanuit dat de herziening binnen het vastgestelde financiële kader past. De resultaten hiervan worden medio 2019 verwerkt in een nieuw op te stellen herziening van de grondexploitatie en ter besluitvorming voor gelegd.

Steenbrugge 2e fase

De huidige grondexploitatie van Steenbrugge kent een negatief resultaat van €2,3 miljoen. Dat is gebaseerd op een 1e fase waarvan de uitwerking en risico’s bij een marktpartij liggen. De 2e en 3e fase zitten nog op een traditionele, actieve manier in de grondexploitatie. Op dit moment wordt gewerkt aan uitwerking van de 2e fase, waarbij ook gestudeerd wordt op het voortzetten van de werkwijze van de 1e fase. De verwachting is dat het financiële resultaat van de grondexploitatie minimaal gelijk, maar waarschijnlijk beter gaat worden. De herziening van de grondexploitatie volgt nog dit jaar. Deze leggen wij begin 2019 ter besluitvorming voor aan uw raad.

Park Zandweerd

Eind 2018 vragen wij de raad een besluit te nemen over de stedenbouwkundige opzet van Park Zandweerd. Daarna kan de grondexploitatie worden opgesteld. Tot heden is gewerkt met een planeconomische verkenning die gebaseerd is op een ‘standaard’ woningbouwplan. Een normatieve benadering dus. De hoogte van de daarop gebaseerde verliesvoorziening (ruim €1,2 miljoen) wordt bij de uitwerking als taakstellend opgevat. De herziene grondexploitatie leggen wij begin 2019 ter besluitvorming voor aan uw raad.

Bedrijventerrein A1

Medio 2018 is op Bedrijvenpark A1 een kavel van bijna 5 ha verkocht aan Sligro ten behoeve van de realisatie van distributiecentrum. Daarmee is een belangrijke stap gezet in de verkoop van het oostelijke plandeel. In combinatie met het aantrekken van de vraag naar bedrijventerreinen verwachten we in 2019 stappen te kunnen zetten ook het westelijke plandeel in ontwikkeling te nemen. Dat worden verwerkt in een nieuwe grondexploitatie, waarin ook de effecten van de verbreding van de A1 en de nieuwe afrit 23 worden meegenomen.

Cluster Stadsentree, Teugseweg

De ontwikkeling van het plan Deventer Experience in de Stadsentree van Deventer is complex. Het gebied biedt kansen voor de ontwikkeling van een duurzaam mobiliteitspunt. De ontwikkeling wordt tezamen met een projectontwikkelaar gedaan, dat maakt dat we in de voortgang afhankelijk zijn van derden. Naar verwachting kan de raad in 2019 een besluit nemen over de grondexploitatie.

Westfalenstraat

Op het kavel dat wij gaan uitgeven aan Circulus is een onverwachte bodemverontreiniging aangetroffen. Omdat het hier een bedrijfskavel betreft volstaat een functionele sanering. Daarom zullen de extra kosten beperkt blijven tot veiligheidsmaatregelen tijdens de uitvoering. Totale inschatting van de kosten worden vooralsnog geraamd op €200.000, waarvan de helft voor rekening van de gemeente zal komen. Met een kans van optreden van 50% wordt een aanvullend risico van netto €50.000 opgenomen. Het totale netto risicoprofiel stijgt van €315.000 naar €362.000. Het betreffen diverse kleine mutaties die verband houden de specifieke omstandigheid van het bouwen en gebruiken van deze voormalige vuilstort.

Winkelcentrum Keizerslanden

Nu de werkzaamheden zijn afgerond vervallen twee risico's op meerkosten voor de civiele werkzaamheden en hogere plankosten van netto €152.500. Het enig resterende risico is dat de grondopbrengst voor de appartementen lager wordt dan voorzien in de grondexploitatie. Deze blijft ongewijzigd op netto €100.000.

Holterwegzone

De aanbesteding van de civiele werken heeft inmiddels plaatsgevonden. Ten opzichte van de raming in de grondexploitatie is de aanbesteding €220.000 hoger uitgevallen. Daarnaast is extra budget van €20.000 voor plankosten benodigd. Dit leidt tot een verhoging van de verliesvoorziening van €240.000. Deze verhoging is verwerkt in de 3e kwartaalrapportage 2018. Hier staat tegenover dat het risico van netto €240.000 op hogere civiele kosten kan komen te vervallen. Het totale risicoprofiel komt op €523.750. Per saldo zijn deze mutaties neutraal voor het gemeentelijke weerstandsvermogen.

Hanzeweg

De werkzaamheden aan de Hanzeweg zitten in de afrondende fase. De verwachting is dat wij €240.000 aan niet begrote kosten in rekening gebracht krijgen. Deze kosten zijn een gevolg van omissies in het bestek en aanvullende werkzaamheden. Daarentegen verwachten we voor €88.000 aan meevallers op het onderdeel plankosten en een meeropbrengst vanuit de suppletieregeling en kunnen we onvoorzien inzetten. Dit betekent dat de verliesvoorziening van de grondexploitatie met €160.000 toeneemt. Deze toename is verwerkt in de 3e kwartaalrapportage 2018. Gezien de voortgang van het werk kan het netto risico van €125.000 op hogere civieltechnische kosten komen vervallen. Per saldo betekent dit een nadeel van €35.000 ten laste van het gemeentelijke weerstandsvermogen.

Toerekening kosten programmamanagement

Bij de voorjaarsnota 2016 is besloten dat de kosten voor programmamanagement rechtstreeks worden doorbelast aan de grondexploitaties. De verdeling over de grondexploitaties is afhankelijk van de totaal begrote planontwikkelingskosten per grondexploitaties. Aangezien de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd worden, betekent dit dat ook jaarlijks de toedeling wijzigt. Dit leidt tot een mutatie in verliesvoorziening. Doordat de uitgifte van gronden in de winstgevende grondexploitaties Eikendal en Vijfde Hoek sneller gaat, kunnen wij daar minder programmamanagement kosten aan toerekenen. Dit betekent dat wij meer kosten moeten toerekenen aan verlieslatende grondexploitaties. Per saldo zal daardoor de verliesvoorziening met €174.000 toenemen. Deze toename is verwerkt in de 3e kwartaalrapportage 2018. De resultaten van de winstgevende grondexploitaties verbeteren, alleen deze winst kunnen wij nog niet nemen.